《阜新市住宅小区物业管理办法（草案）》 解读

　　阜新底蕴深厚、文脉悠长，积淀着一眼万年的历史。中华数千年文化史在阜新查海古村已肇其端，境内查海遗址距今年，被誉为“玉·龙故乡、文明发端”。这里是契丹民族的摇篮、武当宗师张三丰的故里；这里有蒙古贞部落的敖包、享誉世界的“非遗”玛瑙雕刻，它们都静静地诉说着阜新积淀近万年的古老与辉煌。

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　　日期： 2022-07-27浏览量：1来源：阜新市司法局责任编辑：刘冬梅文字大小：

　　为全面提升我市住宅小区物业管理水平，进一步规范物业管理服务活动，维护业主合法权益，发挥“党建引领、基层治理、网格化管理”作用，根据2022年3月26日市委常务委员会会议决定，制定《阜新市住宅小区物业管理办法》（以下简称《办法》），现做如下解读：

　　当前，我市住宅小区物业管理工作存在着很多问题和短板，主要表现在：物业服务不规范、企业规模小、市场竞争机制不完善、相关部门和单位责任不清、业主委员会缺位、监督机制不健全、质价相符的服务不对称、群众意见较大等诸多问题。今年以来，市委市政府将“推进基层治理体系和治理能力现代化建设”和“完善居民小区物业管理三年行动项目”作为重点工作和民生实事，重点实施。市委主要领导多次提出：要全面推进住宅小区管理规范化，解决多年来没有解决的问题，实现我市住宅小区物业管理全覆盖，并强化基层治理。

　　《中华人民共和国民法典》颁布实施后，鉴于国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》还未修订的客观实际，为及时有效解决当前我市住宅小区物业管理面临的问题，出台地方性物业管理规章势在必行。

　　《办法》共分32条，包括：立法目的、适用范围、基本原则、政府职责、市区住建部门职责、各职能部门职责、街道社区职责、前期物业管理、业主大会成立和业主委员会选举、公开制度、履职负面清单、换届管理、“物业管理委员会”成立组成和职责、选聘物业企业、合同监督、业主义务、物业服务人义务、物业服务人履职、信息公示、档案管理、设施维护、应急保障、老旧小区改造、法律责任、实施日期等内容。具体内容如下：

　　（一）从提升基层治理效能、全面实施住宅小区网格化管理、实现物业管理全覆盖、规范物业管理行为入手，以遵循“党建引领、政府监管、行业自律、业主自治、多方参与相结合”为原则，将物业服务纳入社区建设和基层治理体系，建立基层党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会或物业管理委员会、物业服务人的协调互通，实现共建、共治、共享、共融管理机制和街道、社区、小区、片区四级网格管理体系作为最终工作目标，切实解决群众关注的热点、难点问题。

　　（二）对市、区两级住建部门，政府相关职能部门，属地街道办事处和社区居委会在住宅小区物业管理活动中的职责分工进一步予以明确，通过实现各负其责、齐抓共管，为加快推进“基层吹哨、部门报到”基层治理工作夯实了基础。

　　（三）结合我市前期物业管理存在的问题，引入国家和省相关法规规定，对合同期限、维修资金交存、相关资料备案等行业行为，有针对性的予以明确。

　　（四）对业主大会组建、业委会优选、业委会职责和履职事项、换届选举等自治组织行为进行了规范。

　　（五）结合我市业主委员会成立难、发挥作用不明显的现状，创新对“物业管理委员会”的组建和工作职责进行了规定，对有效解决业主委员会缺位、发挥自治权利、明确主体资格和如何选聘和监督物业服务人等工作具有积极的引导和指导作用。

　　（六）对业主和物业服务人的义务，物业服务人履职作用、信息公开、档案管理、专业设施设备移交进行了明确规定，有效规范了业主和物业服务人的行为，对整体提升我市物业管理水平具有现实意义。

　　（七）创新规定了物业服务人在突发事件应急管理和老旧小区改造过程中的作用发挥，明确了其社会职责担当。

　　《办法》符合新时代新要求，其新意和亮点：一是将物业服务融入基层治理，充分发挥其能效作用；二是压实了街道办事处在物业管理中的工作职责；三是通过业主满意度调查、物业服务企业信用评价、第三方物业服务质量评估等措施进一步加强和规范我市住宅小区物业管理工作；四是建立了业主委员会或物业管理委员会和物业服务人信息公开和履职事项；五是创新体现了物业管理委员会的组建和作用发挥；六是明确了物业服务人在突发事件、改造后的老旧小区改造接管过程中的社会职责担当和作用发挥。